DO 30. LIPNJA 2018.: LEGALIZACIJA – OZAKONJENJE NEZAKONITO IZGRAĐENIH ZGRADA


Subota, 19 Svibanj 2018

*Moglo bi se reći da je legalizacija obveza koja se, htjeli mi to priznati ili ne, dotiče svakoga od nas *Rok za predaju novih zahtjeva za ozakonjenje produžen je do 30. lipnja 2018. godine.

Legalizacija nezakonito izgrađenih zgrada je državni projekt kojim se nastoji riješiti problem bespravno izgrađenih objekata tijekom zadnjih pedesetak godina, a s time u vezi i uvesti red u buduće plansko prostorno uređenje Republike Hrvatske. Nekoga se ova tematika dotiče manje nekoga više, ali smatram da ne postoji netko tko može reći da on nema što legalizirati. Država je zadnji put bila ovako popustljiva kada je 15. veljače 1968. g. „podvukla crtu“ i označila da je sve što je izgrađeno prije toga datuma potpuno legalno. Nešto slično se omogućava i sada te smatram da bi se to trebalo iskoristiti. Zakon o postupanju s nezakonito izgrađenim zgradama iz kolovoza 2012. g. (NN br. 86/12), sa svojim kasnijim izmjenama i dopunama tijekom 2013. i 2017. g. (NN 143/13 i 65/17) propisao je postupak ozakonjenja nezakonito izgrađenih zgrada na veoma pojednostavljen način koji je neusporedivo jednostavniji od redovne procedure ishođenja akata o građenju. Pod nezakonito izgrađenom zgradom podrazumijeva se nova zgrada, odnosno rekonstruirani dograđeni ili nadograđeni dio postojeće zgrade izgrađen bez zakonom predviđene dokumentacije.

Zakon je propisao i što se ne može legalizirati, ali je taj popis toliko beznačajan da se može donijeti zaključak da se može skoro sve legalizirati. Zahtjev za legalizaciju u prvom odobrenom periodu je bilo potrebno predati najkasnije do 30. lipnja 2013., a za objekte koji su imali Rješenje o uklanjanju izdano od građevinske inspekcije taj rok je bio i kraći (31. prosinca 2012.). Odaziv na legalizaciju je bio znatno veći od očekivanog te je već tada bilo predano 827.000 zahtjeva. Do danas je riješeno cca. 80% podnijetih zahtjeva.

Legalizacija odobrena za još jednu godinu

Tijekom 2017. g. donesene su izmjene i dopune Zakona o postupanju s nezakonito izgrađenim zgradama (NN 65/17) kojim je legalizacija odobrena za još jednu godinu, te je rok za predaju novih zahtjeva za ozakonjenje produžen do 30. lipnja 2018 godine. Uvjeti ozakonjenja u spomenutim izmjenama i dopunama ostaju isti kao i pri donošenju osnovnog Zakona iz kolovoza 2012. g. Zgrade izgrađene nakon 21. lipnja 2011. ne mogu se ozakoniti temeljem Zakona o postupanju s nezakonito izgrađenim zgradama niti uz novi zahtjev.

Legalizirana gradnja povećava sigurnost i vrijednost svake nekretnine te omogućava kvalitetno prostorno planiranje naselja, a samo legalnom gradnjom se može, između ostalog, i aplicirati za bespovratna sredstva iz različitih fondova Europske unije.

Pozitivnim rješavanjem zahtjeva za legalizaciju Upravni odjeli za prostorno uređenje pri županijama i većim gradovima donose Rješenje o izvedenom stanju. Legalizacijom bespravne gradnje u skladu s važećim zakonom, završeni objekt po dobivanju Rješenja o izvedenom stanju ima i građevinsku i uporabnu dozvolu, te se kao takav može dobiti rješenje o kategorizaciji objekta za obavljanje turističke djelatnosti, dobiti minimalne tehničke uvjete pri registraciji obrta, a može se prodavati ili na bilo koji drugi način njime raspolagati. Nakon dobivanja Rješenja o izvedenom stanju izrađuje se geodetski elaborat kojim će se legalizirani objekt evidentirati u katastru kao i u zemljišnim knjigama.

Obratite se za pomoć stručnim uredima

Nakon predaje zahtjeva za ozakonjenje, a prije dobivanja Rješenja o izvedenom stanju, potrebno je platiti Naknadu za zadržavanje u prostoru nezakonito izgrađene zgrade (tzv. kazna za legalizaciju). Uzimajući u obzir i trenutnu ekonomsku situaciju država je omogućila da se obveza uplate Naknade za zadržavanje nezakonite zgrade može plaćati i obročno, a u slučaju jednokratne uplate odobrava se popust koji iznosi 25 %. Nakon dobivanja Rješenja o izvedenom stanju je potrebno platiti komunalni i vodni doprinos. Ove obveze koje je potrebno platiti po obavljenoj legalizaciji su znatno manje od onih koje su plaćali oni koji su legalno gradili. Oko ove nepravde je bilo dosta prijepora, ali i to je još jedan razlog više da se ozakoni sve što je izgrađeno mimo građevinske dozvole. Bez obzira na pojednostavljenu proceduru pri postupku legalizacije riječ je o stručnim poslovima pri izradi kompletne dokumentacije (Geodetska snimka izvedenog stanja, Arhitektonska snimka izvedenog stanja, Izjava o mehaničkoj stabilnosti i sigurnosti, Iskaz mjera za obračun vodnog doprinosa i dr.), te bi bilo dobro obratiti se uredima koji na jednom mjestu nude stručnu, kvalitetnu, brzu i kompletnu uslugu kao i pružanje svih potrebnih savjeta tijekom postupka legalizacije. Pri odabiru ureda koji će vam obaviti sve poslove oko ozakonjenja potrebno je obratiti pažnju na reference ureda kome povjeravate posao. Ukoliko se posao povjeri uredima koji će to površno napraviti moguće je da ćete kasnije imati problema i biti izloženi plaćanjima naknade te komunalnih i vodnih doprinosa u znatno većim iznosima.

U postupku legalizacije zgrade su razvrstane u 4 osnovne kategorije prema složenosti i veličini (cijele građevine, a ne samo njenog nelegalnog dijela) na: zahtjevne, manje zahtjevne, jednostavne i pomoćne zgrade. Npr. obiteljska kuća površine 100 m2 s nelegalnom dogradnjom od 50 m2 ubraja se u skupinu do 400 m2 jer se zbraja i legalni i nelegalni dio građevine.

Potražite ovlaštene inženjere

Prva stanica u prikupljanju dokumentacije treba biti Državna geodetska uprava – područni uredi za katastar. Ako je građevina ucrtana u katastarski plan u potpunosti onakva kakva je izgrađena nije potrebno tražiti izradu Geodetske snimke izvedenog stanja od strane ovlaštenog geodeta (u praksi je takvih slučajeva veoma mali broj). U većini slučajeva je potrebo napraviti Geodetsku snimku izvedenog stanja kojom će ovlašteni geodeta identificirati na kojim katastarskim česticama zemlje se nalazi građevina. Izvod iz katastarskog plana odnosno Geodetska snimka izvedenog stanja koju sačini ovlašteni geodeta su početna podloga za izradu ostale dokumentacije. Popis ovlaštenih osoba za obavljanje geodetske djelatnosti objavljen je na stranicama Državne geodetske uprave. 

Daljnju projektnu dokumentaciju (snimke izvedenog stanja) izrađuju ovlašteni arhitekti i ovlašteni inženjeri građevinarstva. Ovlaštene arhitekte i ovlaštene inženjere građevine moguće je pronaći internetskim pretraživanjem ili preko strukovnih udruženja komore arhitekata i inženjera građevinarstva. Na službenoj stranici Hrvatske komore arhitekata objavljen je popis ovlaštenih arhitekata, a na službenoj stranici Hrvatske komore inženjera građevinarstva objavljen je popis članova koji su ovlašteni inženjeri građevinarstva. Moj prijedlog za odabir ovlaštenih inženjera je da to bude osoba vašeg povjerenja iz bliže okolice kod koje ćete uvijek moći navratiti da se interesirate u kojoj je fazi vaš predmet te ukoliko je potrebno nešto popraviti to će se lakše napraviti. Loš odabir su ovlašteni inženjeri koji svoje usluge nude od kuće do kuće samostalno ili putem nekih promotora. Oni su obično iz drugih gradova, a većina ih i nema uredske prostorije, a njihov osnovni moto je da su oni po cijeni povoljniji. Greške počinjene prilikom odabira ureda koji će vam obaviti ozakonjenje kasnije se skupo plaćaju.

Rješenje o izvedenom stanju

Izdaje se nakon što Upravni odjel za prostorno uređenje utvrdi da su zadovoljeni svi zakonski uvjeti te da su priloženi svi potrebni dokumenti. Nakon što je očevidom na terenu utvrđeno da je arhitektonska snimka, odnosno snimka izvedenog stanja izrađena u skladu s izvedenim stanjem zgrade te da je plaćena naknada za zadržavanje nezakonito izgrađene zgrade u prostoru (odnosno prvi obrok naknade u slučaju obročne otplate) izdaje se Rješenje o izvedenom stanju. Ono se ne može donijeti za nezakonito izgrađenu zgradu u vezi s kojom je u tijeku sudski spor pokrenut prije podnošenja zahtjeva za legalizaciju ako je povod tužbe zaštita vlasništva ili drugog stvarnog prava u vezi sa zgradom ili zemljištem na kojemu je izgrađena. Upravni odjel prekida postupak donošenja rješenja po dobivanju informacije o sporu do okončanja sudskog spora rješenjem.

Po izvršnosti Rješenja o izvedenom stanju plaća se komunalni i vodni doprinos. Komunalni i vodni doprinos se mogu platiti jednokratno ili s odgodom od godinu dana od izvršenosti rješenja. Rješenje o komunalnom doprinosu donosi upravno tijelo općine odnosno grada nadležno za komunalno gospodarstvo. Vodni doprinos također plaća investitor nakon dobivanja Rješenja o izvedenom stanju, a obračunavaju ga i naplaćuju Hrvatske vode svojim posebnim rješenjem.

Uhvatite „zadnji vlak“ da dođete do građevinske i uporabne dozvole

Ovu problematiku bih zaključio sa još jednim javnim pozivom da se iskoristi mogućnost predaje zahtjeva za ozakonjenje do 30. lipnja 2018. godine, te da se uhvati „zadnji vlak“ da se po skraćenoj i pojeftinjenoj proceduri dođe do „građevinske i uporabne dozvole“ za građevine ili njene dijelove koji nisu legalni.

Osnovni preduvjet za legalizaciju je da je objekt evidentiran (vidljiv) na digitalnoj ortofoto karti (DOF5) u mjerilu 1:5000, koju je Državna geodetska uprava izradila na temelju aerofotogrametrijskog snimanja cijele Republike Hrvatske sačinjenog dana 21. lipnja 2011. g.

Uredna dokumentacija - osobna iskaznica građevine

Pitanje zakonitosti gradnje za investitora je izuzetno važno radi njegove pravne sigurnosti, koja se potom prenosi na svakog budućeg potencijalnog vlasnika, nasljednika i dr. Uredna dokumentacija o gradnji predstavlja osobu iskaznicu građevine i temeljna je odrednica za svaku buduću promjenu na njoj. Imajući u vidu sve navedeno, moramo biti relativno zadovoljni što je država omogućila ozakonjenje nezakonito izgrađenih zgrada. Nadam se da vremena pravne nesigurnosti i nereda u prostoru ostavljamo iza sebe. Činjenica je da se danas veoma mali broj investitora odlučuje na bilo kakvu gradnju bez potrebnih akata o gradnji.

dr.sc. Miodrag Bandur, dipl.ing.građ.

Autor knjige: Menadžment nekretnina

Izvor: www.poduzetnik.com.hr

Svibanj 2018.