SIVA EKONOMIJA NA TRŽIŠTU NEKRETNINA


Nedjelja, 13 Svibanj 2018

*Pojam sive ekonomije podrazumijeva gospodarske aktivnosti koje izmiču kontroli vlasti, bilo da su to novčane transakcije ili razmjena usluga, te tako izmiču i oporezivanju

U upotrebi je i naziv podzemna ekonomija, ekonomija u sjeni, rad na crno itd. Za razliku od bijele, siva ekonomija nije u suglasju s važećim zakonima, ali ni s važećim moralnim, etičkim, i drugim normama. Udio sive ekonomije u hrvatskom bruto domaćem proizvodu (BDP) procjenjuje se na oko 16% i u usporedbi s novim članicama Europske unije Hrvatska je svrstana među zemlje s najvećom raširenošću neslužbene ekonomije. Najmanji udjel sive ekonomije u BDP-u zabilježen je na Malti (5,8%), a najveći u Litvi (18,9%). Vođenje službene procjena sive ekonomije obveza je Hrvatske, a to je i jedan od zahtjeva koje je morala ispuniti pri kandidiranju za ulazak u EU. Ovaj podatak smatram nerealnim jer da Hrvatska službeno prikaže stvarno stanje, vrata EU bi nam još uvijek bila zatvorena. Međutim, naš poznati ekonomski analitičar dr.sc. Guste Santini tvrdi da udio sive ekonomije u Hrvatskoj iznosi cca 35% BDP-a. Pomoćnica ministra rada i mirovinskog sustava iz 2015. godine, Marina Kasunić-Peris, kaže da je udio sive ekonomije u 2014. i 2015. godini bio oko 30,4% BDP-a, od čega se čak dvije trećine odnosi na neprijavljeni rad. Na žalost, imamo i najnoviji podatak Državnog zavoda za statistiku iz prosinca 2017. g. da je udio sive ekonomije u hrvatskom BDP-u samo 7,5%. Ovaj podatak me tjera na smijeh te razmišljam što se to spektakularno desilo u periodu od 2014. – 2017. g. da udio sive ekonomije u BDP-u padne za 23%. Ovo nas ne treba razočarati jer udio sive ekonomije i u Njemačkoj iznosi oko 15% BDP-a, smatraju znanstvenici, a procjena njemačkog Ureda za statistiku iznosi 5,5%. Više je za vjerovati onoj narodnoj izreci da je državna statistika najveća zbirka pogrešnih podataka u nekoj zemlji.

Lov u mutnome

Osobno bih se zadržao na podacima i procjenama znanstvenih autoriteta poput analitičara Guste Santinija. Ako on tvrdi da je u Hrvatskoj ukupno 35% nelegalnog poslovanja, osobno smatram da je u prometu nekretninama 35% legalnog rada, a 65 % nelegalnog. Nema djelatnosti u kojoj je siva ekonomija više zastupljena nego u poslovanju nekretninama. Za analizu ću kao mikro lokalitet uzeti Makarsku Rivijeru. Provjerom u HGK-i može se utvrditi da na području Makarske rivijere trenutno postoji 18 ovlaštenih (licenciranih) posrednika u prometu nekretninama. Ako uzmemo postotak od 35% nelegalnog poslovanja dobili bi podatak da se na području Rivijere prometom nekretninama „na crno“ bavi samo 6 osoba. Uzmemo li moju procjenu od 65% nelegalnog poslovanja u ovoj oblasti doći ćemo do brojke 12. Ako sada zastanete pri čitanju ovoga teksta i pokušate nabrojati osobe za koje vi znate da se u vašim sredinama bave „na crno“ ovim poslom vrlo brzo ćete doći do brojke koja premašuje 65% legalnih, a samo ste se sjetili onih koji vas neposredno okružuju. Da jedan dio agenata u posredovanju nekretninama praktično oduvijek radi „na crno“, javna je stvar i to je prisutno već godinama. Širok je dijapazon osoba koji „love u mutnome“, od onih u kravatama i s malo debljim aktovkama, preko uniformiranih kako aktivnih tako i umirovljenih (oni koji bi se trebali boriti protiv toga), pa sve do obične radničke klase. Svi oni smatraju da se time mogu usputno baviti i svake godine „okrenuti“ po nekoliko nekretnina i time nadopuniti vlastiti budžet. Ima i onih koji su „zanat“ ispekli u nekoj od registriranih agencija za nekretnine, pa se sada samostalno bez ikakva troška nastavljaju baviti istim poslom. Mnogi se i oglašavaju u raznim oglasima, a neki imaju i vlastite internetske stranice i druge sustave promoviranja svojih usluga. Jedni druge štite, međusobno surađuju i udružuju se protiv legalnih ovlaštenih posrednika. Njihov ured je u dnevnom boravku ili u poznatnijim ugostiteljskim objektima, a glavno sredstvo za rad je mobitel. Glavni argument im je iskustvo i poznavanje ljudi, te se smatraju „samozvanim liderima“ na lokalnom tržištu nekretnina. Broj registriranih ovlaštenih agencija za nekretnine se u posljednje vrijeme drastično smanjio. Jedni su posve zatvorili urede, dok su drugi jednostavno „zamrznuli“ tvrtku ili obrt u javnom djelovanju, a nastavili u polju sive ekonomije.

Zakon je donio dodatno opterećenje

Tijekom 2007. g. donesen je Zakon o posredovanju u prometu nekretninama te su pojedini smatrali da će stupanjem na snagu ovog Zakona siva ekonomija u poslovanju nekretninama nestati. Smatrali su da će Zakon biti glavna fronta za borbu protiv nelojalne konkurencije u ovom poslu. Čini se da je kriza sve one eventualne pozitivne pomake koje je trebao donijeti spomenuti Zakon vratila nekoliko godina unatrag. Naprotiv, Zakon je samo dodatno opteretio one koji se poslom legalno bave, nametnuvši im dodatne obveze. Za dobivanje licence, između ostalog potrebno je pri HGK Ministarstvu položiti zahtjevan stručni ispit, imati osigurani štedni ulog od 600.000 kuna za eventualno počinjenu štetu trećim osobama, propisno opremiti uredske prostorije te osigurati posebnu prostoriju za brojanje novca, istaknuti Opće uvjete poslovanja, voditi razne evidencije o klijentima, prijavljivati državnom inspektoratu svaku transakciju svojih klijenata i sl. Mnogi koji su se do dana stupanja na snagu Zakona ovim poslom legalno bavili pobjegli su od ovih obveza koje je nametnuo Zakon te se sklonili, u sigurno utočište koje im pruža siva ekonomija. Novi zakonski okviri su u startu srezali broj legalnih agencija, no zadnjih 5–6 godina taj se broj još drastičnije smanjio zbog ekonomske krize. Osim toga država uvodi i sankcije ovlaštenim agencijama ako oglašavaju nekretnine bez energetskog certifikata, te ih ni krive ni dužne na taj način kažnjava za prekršaj koji su počinile treće osobe. Stalno im traže neke izvještaje o klijentima, sprečavanje pranja novca, sumnjive transakcije klijenata i slično. Naprosto s povećanjem krize raste i sivo tržište što postaje veliko ograničenje poduzetnicima, te i svim poreznim obveznicima. Ne možemo očekivati da će se samo zakonskim rješenjima pitanje sive ekonomije riješiti.

Zakon o zabrani i sprječavanju obavljanja neregistrirane djelatnosti Hrvatska obrtnička komora traži već dugo godina. Novim zakonom inspektori bi trebali imati ovlasti ulaska u kuće i ostale objekte, u kojima netko obavlja rad na crno, bez prethodnih sudskih naloga. Mislim da je ovakvih pokušaja i akcija bilo i do sada, ali da su pomaci minimalni. Inspektori nisu pretjerano motivirani za obračun sa sivom ekonomijom, dijelom su im „vezane ruke“ obzirom na uvjete rada i sl., a dijelom sporo sudstvo ih ne prati u dovoljnoj mjeri.

 

Vlada je trenutno pokrenula sveobuhvatnu akciju „Stop radu na crno“

Namjerava se „malo ozbiljnije“ obračunati s radom na crno pa će ubuduće svakome koga inspektori uhvate u takvom radu naplatiti kaznu od 3.000 do 50.000 kuna. Uz to sankcija za rad na crno bit će i oduzimanje imovine stečene nezakonitim radom. Na kraj se želi stati svima koji nemaju prijavljen obrt, a obavljaju tu djelatnost, ili imaju prijavljen obrt, ali na bilo koji način rade na crno, te tako zakidaju državu i stvaraju nelegalnu konkurenciju onima koji uredno podmiruju svoje obveze. Po prvi put se predviđa i kažnjavanje onih koji angažiraju osobe koje rade na crno.

Nagrađivati legalni rad

Za globalno rješenje problema sive ekonomije potrebno je prije svega ojačati gospodarstvo, s jedne strane, a s druge strane, smanjiti porezna davanja onima koji posao rade legalno i pošteno. 

Poznata je izreka: „Ako želite povećati broj krijumčara povećajte carine, a ako ih želite smanjiti smanjite i carine“. Na naš slučaj se može prevesti – „Ako želite smanjiti sivu ekonomiju smanjite i namete onima koji se poslom legalno bave“.

dr.sc. Miodrag Bandur, dipl.ing.građ.

Autor knjige: Menadžment nekretnina

Izvor: Časopis Poduzetnik, ožujak 2018.