ADSense_02


KVALITETA GRADNJE


Petak, 25 Svibanj 2018

*Kvalitetom se smatra svojstvo proizvoda da zadovoljava postavljene zahtjeve od strane kupaca *Kupnju nekretnine bilo da je to stan, kuća ili poslovni prostor potrebno je povjeriti ovlaštenom posredniku

Kvaliteta nekretnina (stanova, kuća, poslovnih prostora kao i ostalih objekata) propisana je i novim Zakonom o gradnji (Narodne novine 153/13 i 20/17) te mnogim pravilnicima, uredbama i tehničkim propisima koje donosi Ministarstvo graditeljstva i prostornog uređenja Republike Hrvatske. Zakon je propisao dokazivanje kvalitete na način da se tijekom izvođenja radova ugrađuju isključivo kvalitetni materijali koje je projektant predvidio, a dokazuju se atestima, certifikatima, izjavama o sukladnosti i dr. Kontrolu kvalitete gradnje vrše licencirani neovisni stručnjaci i institucije. Oni provjeravaju kvalitetu gradnje u više različitih faza: od projektiranja, preko izvođenja radova pa sve do tehničkog pregleda objekta i prema tome izdaju odgovarajuće ateste, odnosno certifikate, izjave o sukladnosti i sl. Postoji obveza nadzornog inženjera da prati ugradnju svih materijala te da isti budu u skladu sa tehničkim propisima. U svom završnom izvješću nadzorni inženjer će se, između ostalog, osvrnuti na kvalitetu gradnje te priložiti sve potrebne certifikate o ugrađenim materijalima. Između ostalog po završetku objekta potrebno je pribaviti i energetski certifikat u kome će ovlašteni certifikatori navesti kojem energetskom razredu pripada predmetni objekt. Sve su to osnovni preduvjeti za dobivanje uporabne dozvole. 

Dozvola za uporabu

Mnogi ne znaju da ona nije samo verifikacija da je objekt izgrađen po građevnoj dozvoli u smislu gabarita i namjene nego i osvrt svih stručnih osoba na ocjenu kvalitete gradnje sukladno strogim propisima koji su ulaskom u članstvo EU postali još stroži. Jedini pravi dokaz kvalitete objekta je njena uporabna dozvola. Svaka građevina bez uporabne dozvole nema osnovno jamstvo da je objekt siguran i da je napravljen prema standardima struke. Izgrađena građevina (kao i rekonstruirana) može se početi koristiti, nakon što se za nju izda uporabna dozvola. Bez uporabne dozvole se ne može donijeti rješenje za obavljanje poslovne djelatnosti. Izdavanju uporabne dozvole prethodi tehnički pregled kojim se utvrđuje dali je građevina izgrađena sukladno građevinskoj dozvoli, odnosno glavnom projektu. Ministarstvo graditeljstva i prostornog uređenja, odnosno nadležno upravno tijelo obavlja tehnički pregled građevine na kome su prisutni svi sudionici u gradnji, javnopravna tijela koja su učestvovala u postupku izdavanja građevinske dozvole, kao i neovisni stručnjaci koje odredi upravno tijelo graditeljstva te predstavnici lokalne samouprave na čijem području se objekt nalazi. Po dobivanju uporabne dozvole moguće je građevinu evidentirati u katastru kao i u zemljišnim knjigama. Nakon završetka upisa građevine u zemljišnu knjigu upisuje se i tzv. „pozitivna zabilježba“ da je za objekt priložena uporabna dozvola.

Kvaliteta novih nekretnina je nešto što bi se samo po sebi trebalo podrazumijevati

Međutim, u praksi to često i nije slučaj. Nažalost, nerijetko se utvrđivanje kvalitete nove nekretnine vrši u sudskom procesu između investitora i izvođača, uz angažiranje ovlaštenih sudskih vještaka građevinske struke. Razlozi lošije kvalitete u pravilu su sljedeći: brzina i kratki rokovi izvođenja, nedostatak potrebnog stručnog znanja izvođača i njihovih kooperanata, uporaba neadekvatnih materijala nižih cijena i lošije kvalitete, namjerna štednja na količinama materijala na uštrb kvalitete itd. Najveći problemi su sa nekvalitetnim stanovima novije gradnje koje su gradili manje poznati investitori ili izvođači pa čak i fizičke osobe kojima stvarna namjera nije bila stvoriti ozbiljnu građevinsku tvrtku ili obrt, nego brza i lagana zarada. 

U praksi kratkoročni poslovni efekti obično pobjede dugoročne ciljeve. Uzrok takvog stanja velikim dijelom odnosi se na preblage odredbe tadašnjeg Zakona o prostornom uređenju i gradnji, počevši od inspekcijskih nadzora do odredbi koje se odnose na tehničke preglede ili na „uvjerenje o uporabi“ koje je nažalost mnogima postalo zamjena za zahtjevni tehnički pregled. Zbog često nejasnog definiranja odgovornosti za nedostatke navedene u ugovorima o građenju, na probleme projektanata i stručnog nadzora s izvođačima itd. vrlo često su sudovi morali presuđivati. Inspekcijske službe nisu kontrolirale kvalitetu gradnje nego samo formalni pregled postojanja ili nepostojanja akata o gradnji. 

Tržište je samo od sebe izbacilo iz igre neozbiljne investitore i izvođače radova, a oni koji posluju ozbiljno ostali su dajući svojim kupcima potrebna jamstva i za kvalitetu gradnje. Kupac novog stana dobiva dvije godine jamstva za završne obrtničke radove, a to se odnosi na keramiku, sanitarije, parkete, stolariju te deset godina za stabilnost i sigurnost konstrukcije. 

Na snagu je stupio novi Zakon o postupanju s nezakonito izgrađenim zgradama

Koji je dodatno omogućio da se po skraćenoj, pojednostavljenoj i jeftinijoj proceduri pribavi rješenje o izvedenom stanju koje u sebi sadrži i uporabnu dozvolu (Narodne novine 86/12, 143/13 i 65/17). Dobar dio nesavjesnih investitora se kroz ovaj zakon uspio provući te na lakši način doći do uporabne dozvole bez tehničkog pregleda i svih atesta i certifikata o ugrađenim materijalima. Kupci stanova su barem dobili djelić pravde da se barem mogu kao vlasnici upisati u zemljišnu knjigu i katastra. Od 2013-e godine takva je praksa svedena na pojedinačne slučajeve jer je na snagu stupio novi Zakon o gradnji (Narodne novine 153/13 i 20/17), koji nalaže da svaki objekt mora imati uporabnu dozvolu. Danas su rijetki slučajevi da se stanovi prodaju bez uporabne dozvole. Razlog je tržište zasićeno neprodanim stanovima pa se rijetko tko, ili samo krajnje neinformirani kupci, usuđuju kupiti stan bez uporabne dozvole. 

Najviše slučajeva reklamacije kvalitete gradnje

To se odnosilo na stanove izgrađene u periodu od 2000. do 2010. godine kada je vladao veliki graditeljski bum. Svakodnevno je rastao broj novih investitora koji su gradili stanove te ih prodavali i prije nego što su započeti radovi na temeljenju zgrade. Tako je veliki broj kupaca gradnju financirao svojim novcem. Takvi stanovi u većini slučajeva nemaju uporabnu dozvolu, kao krajnji i najvažniji dokument, jer se značajno odstupalo od izdanog akta o gradnji, a zbog loše kvalitete gradnje se nije ni provodio tehnički pregled. Poznata stvar je da su mnogi investitori „nestajali preko noći“ nakon što su sagradili i prodali stanove. Mnogo je slučajeva u kojima kupci loših stanova jednostavno nemaju kome da se obrate za otklanjanje nedostataka u svojim stanovima te na kraju sve moraju snositi sami.

Razlika u kvaliteti gradnje između novogradnje i starije gradnje u većini slučajeva je velika

Materijali koji se danas ugrađuju su daleko kvalitetniji nego oni prije dvadeset i više godina počevši od klasičnih hrastovih parketa za razliku od nekadašnjih lamelnih, današnje termo fasade za razliku od obične žbuke i niz drugih materijala. Tako npr. u „starogradnji“ u većini slučajeva imamo zajednička vodomjerila za cijelu zgradu (plaćanje se obračunava prema članu domaćinstava ili nekim drugim kriterijima) i sl. dok je to u novogradnjama dosta dobro regulirano zasebnim brojilima za svaku stambenu jedinicu te svatko ima uvid u vlastitu potrošnju.

Ne nasjedajte na razne oglase

Kupnju nekretnine bilo da je to stan, kuća ili poslovni prostor potrebno je povjeriti ovlaštenom posredniku koji će vam pomoći da ne „nasjednete“ na razne oglase „visoka kvaliteta gradnje“, „visoki standard“, „luksuzna gradnja“ i sl. te da skupa s njim sve provjerite prilikom pregleda objekta i dokumentacije. Stara narodna izreka kaže: „Kvaliteta traje dugo nakon što se zaboravi cijena“.

dr.sc. Miodrag Bandur, dipl.ing.građ.

Autor knjige: Menadžment nekretnina

Izvor: časopis Poduzetnik, travanj 2018.

Svibanj 2018.

 

ADSense_04